不動産に関する難題を解決
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不動産投資事例1「表面利回りの罠」

Writer:大澤 健司

相談内容

 不動産投資家がまず参考にする指標と言えば、「表面利回り」です。この指標は、年間の賃料収入を物件価格で割った単純な数値。確かに表面利回りが高い物件は魅力的に映りますが、最も考慮しなければならないのは「実質利回り」です。立地によって大きく変わりますが、基本的に、物件が古ければ古いほど建物価格が低くなり、表面利回りは高くなる傾向にあります。逆に、実質利回りは古ければ古いほど下がってしまうのです。今回は、表面利回りの高さと物件価格の安さに惹かれて中古アパートを購入したBさんの事例を紹介致します。

 Bさんは、サラリーマンとして働きながら副業として不動産投資を行っている40代の男性です。最初は都内のワンルームマンション1室を購入したことから始まり、順調に拡大を続けていました。弊社に相談にいらっしゃった時には分譲マンションを5室、そして郊外に中古アパート1棟をお持ちでした。現在の所有物件の分析と、売却タイミングのアドバイスをご希望でした。
 弊社が分析を行った結果、マンションに関しては比較的順調でしたが、アパートに大きな問題がありました。増えていく空室、多額の修繕費。典型的な悪循環に陥っていたのです。

ご提案

 表面利回りと実質利回りの大きな差は、多くの方が陥る罠です。Bさんが購入した時には満室で、表面利回りは約18%。これだけ見ればなかなかの指標で、低価格ということもあって魅力的に映ったことでしょう。しかし、Bさんが購入した半年後には1部屋が空室になり、次の賃借人が見つかる前に次の空室が生まれてしまう。弊社にいらっしゃった時には既に半分が空室。これだけで既に表面利回りは9%となってしまいます。更には古い建物・設備であったため修繕費用もかさみ、実質利回りは5%を切るように。赤字まっしぐらの物件でした。もちろん、Bさんもこの物件が一番問題だとは思っていたものの、リフォームなど費用をかけて空室を埋めるか、それとも売却してしまった方が良いのか判断がつかない状況でした。
 結論から言えば、このアパートは売却しました。その価格は、購入価格の3分の1以下。空室が多い物件は価格を下げなければ売れません。満室想定利回りがいくら良くても、古い物件は空室リスクが高く敬遠されます。相場より非常に安い価格で売却するしかありませんでした。完全に赤字です。それでも売却に踏み切るべきであったのは、これ以上持ち続けてもどんどんと状況が悪くなる一方と判断せざるを得なかったからです。いわゆる『損切り』です。購入時の状況にもよりますが、基本的に不動産の家賃収入は購入時が最大で、後は徐々に下がっていくという特徴があります。現時点で悪い状況なら、よほどの追加投資をしない限り将来はもっと悪い状況となってしまいます。もちろん、リフォームをすることで空室率は改善できますが元々古い建物であったためリフォーム費用も多くかかること、かと言って家賃を大幅に上げられる地域性ではないことなどから売却という結論になりました。
Bさんが不幸中の幸いだったのは、残債が少なかったことと、手元にキャッシュがある程度あったことです。繰り上げ返済を行い売却ができました。もしキャッシュがあまり手元になく、残債も多く残っていると、売却価格が残債を下回り、債務だけ残ってしまうこともあります。収益物件のオーナーの中には、所有し続けると状況が悪くなる一方だと分かっていても、所有し続けるしか手段がなく、最後には破綻してしまうケースがあります。特に初期の段階、投資を始めたばかりの方が陥りやすいと言えます。

 高い表面利回りの物件には、売却の為に高い利回りを設定せざるをえない何らかの理由があります。空室リスクや修繕費用に加え、賃借人や近隣とのトラブルであったり、過疎地域であったり、再建築不可物件であったりという例もあります。投資対象を見定める時には、表面利回りはあくまで参考値として、実質利回りを重視し、更には手元のキャッシュとローンのバランス、売却時の想定価格を充分に考えましょう。

さらに新しい知識を、直接

10.05(土)
13:30~
第131回 不動産のプロが送る終活勉強会 STEP1

不動産をお持ちの方を対象とした全5回の終活勉強会、その第1回です。

第1回のテーマは『不動産オーナーの終活とは?』です。不動産をお持ちの方がやっておくべき終活は、不動産を持たない方よりもたくさんあります。一般の終活セミナーで扱われる断捨離やお墓の準備だけでは足りません。更に、きちんと終活を済ませるには元気なうちに、ということが必須条件ということもあります。もし身体が健康でも、認知症など判断能力に支障が出ると終活はとても難しくなります。そういったことをご説明しながら、終活の全般について学ぶステップとなっております。

「もう心配事は何もない」そう言える老後を迎えるための第一歩、それが本勉強会となります。

セミナー概要

開催日時
セミナー名 第131回 不動産のプロが送る終活勉強会 STEP1
会場 千葉県柏市柏4-5-10サンプラザビル1F 当社セミナールーム地図
アクセス 柏駅東口より徒歩、車でお越しの場合は近隣のコインパーキングをお使いください。駐車場代はご自身でご負担くださるようお願い申し上げます。
参加費 初回無料 STEP2以降お1人1,000円
講師
講師:大澤 健司

平成28年9月、現 株式会社K-コンサルティング を設立し、代表取締役に就任。相続コンサルティング・資産有効活用・賃貸経営に関するアドバイスなど不動産オーナーに特化した総合不動産コンサルティングを行う。

http://www.kconsulting.co.jp
申し込み締め切り日 2019年10月03日(木)

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備考
大澤 健司 株式会社K-コンサルティング 代表取締役

大澤 健司株式会社K-コンサルティング 代表取締役

不動産業界で、総合不動産コンサルティングをはじめとしたさまざまな行に従事する。

2016年、不動産相続と賃貸経営に特化したコンサルタントとして独立し、株式会社K-コンサルティングを設立。

不動産に関するセミナーや勉強会を精力的に行っている。

  • 公認 不動産コンサルティングマスター
  • 相続対策専門士
  • 不動産有効活用専門士
  • ファイナンシャルプランニング技能士 2級
  • NPO法人 相続アドバイザー協議会 上級アドバイザー
  • 賃貸不動産経営管理士
  • 宅地建物取引士
  • 空き家相談士
  • (借地低地アドバイザー・定借プランナー・ビル経営管理業務主任者・賃金行取扱業務主任者 など)

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